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Tudo o que precisa saber sobre o crédito à habitação

Quem está à procura de um imóvel tem de ter alguns conceitos de crédito à habitação em mente. Isso serve para facilitar todo o processo na altura da tomada de decisão.

Em primeiro lugar, importa definir o conceito de crédito habitação. Esta é uma operação que consiste num empréstimo com vista à aquisição de habitação (que pode ser própria permanente ou secundária), construção ou obras e geralmente é concedido por bancos ou, menos comumente, por instituições financeiras.

Tendo em conta o elevado valor da operação, esta pode ser contratada geralmente com um prazo máximo de 40 anos. Mas, no termo do empréstimo a idade do contratante não pode ser superior a 80 anos.

Normalmente, esta é a rubrica que tem mais impacto na gestão orçamental das famílias portuguesas. Isso ocorre essencialmente devido à relação valor da prestação vs. rendimentos.

Hoje em dia, é das operações de crédito com mais procura devido à atual situação do mercado imobiliário em Portugal.

Com o preço do arrendamento a aumentar sucessivamente, é atrativo pedir um crédito à habitação para a aquisição de um imóvel. Isso ocorre com a finalidade de baixar consideravelmente a prestação mensal em relação a uma renda.

Crédito à habitação: O que deve saber sobre as comissões e taxas de juro

É importante que antes de considerar uma operação de crédito, faça uma rápida consulta ao preçário de comissões de uma instituição financeira.

É no preçário que estão espelhadas as comissões iniciais de um processo de crédito que muitas vezes são ignoradas por quem o contrata.

Normalmente estão contempladas a comissão de estudo, avaliação de imóveis, serviço de documentação, comissão de formalização, entre outras.

De seguida, convém dar uma especial atenção às taxas de juro do empréstimo.

Isso porque, as variações das taxas de juro e das condições de um empréstimo podem ditar variações significativas no montante total pago mensalmente pelo seu crédito à habitação.

E, ao fazer essa comparação estará desde logo prevenido e informado do reflexo que podem ter ao nível da prestação mensal.

Frisamos que é essencial fazer uma atenta comparação às taxas de juro praticadas pelos bancos/instituições financeiras. E o que é a taxa de juro e qual a sua influência no valor do empréstimo?

A taxa de juro não é nada mais que o valor imputado pelo banco em relação ao empréstimo concedido. A mesma pode variar consoante o termo do empréstimo, montante e tipo de crédito solicitado.

Ao consultar o preçário pode ver contempladas as taxas de juro associadas aos vários tipos de crédito pretendido.

Nesse sentido, existem alguns conceitos que são importantes reter para que, na altura da tomada de decisão, não exista nenhuma dúvida.

Estamos a falar da TAN, TAEG, Euribor, Spread, taxa de juro variável, taxa de juro fixa e taxa de juro variável. Verifique assim, os conceitos de seguida.

1 - Taxa anual nominal (TAN)

É uma taxa de juro referência que representa o custo de capital concedido por um período de um ano. Nesta taxa não estão incluídas despesas diretamente afetas à contratação de crédito.

A TAN é o somatório da Euribor com o spread.

2 - Taxa anual efetiva global (TAEG)

É uma taxa de juro que contempla todas as despesas com a contratação de crédito, medindo assim o custo total do crédito para o consumidor.

É uma das taxas a considerar na altura de fazer a comparação entre as várias propostas de instituições financeiras.

3 - Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

É uma taxa variável que é determinada pelo volume da oferta e da procura. Trata-se de um conjunto de taxas formadas pelo mercado e que é composta por cinco períodos diferentes, sendo os mais usuais seis e doze meses.

4 – Spread

É uma taxa de juro calculada pelo nível de risco que um consumidor ou operação representa para a instituição financeira. Pode ser vista como a margem de lucro que a instituição financeira irá ter com aquele empréstimo.

5 - Taxa de juro variável

É uma taxa de juro que resulta da soma de um indexante (Euribor) e do spread, não sendo constante ao longo do período de vida do empréstimo.

Em suma, se a Euribor para um certo período baixar/subir, o valor da prestação vai também baixar/subir. Ou seja, ambas estão diretamente relacionadas.

6 - Taxa de juro fixa

É uma taxa de juro que fica constante ao longo do período de vida do empréstimo.

7 – Taxa de juro mista

É uma mistura entre a taxa de juro fixa e varável. Neste caso, o banco promove uma taxa de juro fixa durante os primeiros 10 anos, sendo que findo esse período o contrato de crédito passa a ter uma taxa variável.

Independentemente da tipologia de crédito que esteja a solicitar, nunca contrate um empréstimo sem esclarecer todas as dúvidas e sem estar munido de todas as informações relevantes para a sua tomada de decisão.

Só desse modo irá garantir um equilíbrio financeiro e uma decisão consciente.

Requisitos que devem cumprir para garantir a aprovação bancária

Nos dias de hoje a nossa vida pode mudar do dia para a noite. Logo, contratar um empréstimo por um período de 30 ou 40 anos é estar a assumir um contrato para a vida!

E, assumir um crédito por tanto tempo é um risco para o banco. E, de modo a diluir esse risco, antes de um crédito à habitação ser aprovado, o banco faz uma análise exaustiva da sua vida financeira.

E é por esse motivo que existem alguns requisitos a serem considerados para que o crédito seja aprovado junto do banco. Conheça-os de seguida.

1 - Taxa de esforço

Este é um dos primeiros indicadores que o banco analisa na altura de conceder um crédito. Corresponde ao rendimento líquido disponível num agregado familiar para conseguir fazer face às suas responsabilidades.

Em regra, a taxa de esforço não deverá ser superior a 40% para não correr o risco de endividamento e assim, ser mais facilmente considerado o empréstimo.

A taxa de esforço pode ser calculada da seguinte maneira:

Taxa esforço = (total de encargos com operações de crédito por mês/ rendimento do agregado familiar) X 100. 

2 - Historial bancário

Facilita já ter alguns produtos da instituição financeira aquando de um pedido de crédito. E quanto melhor for a sua associação melhor será a análise ao perfil de risco facilitando a sua aprovação.

Dependendo dos produtos já contratados junto do banco, existem alguns que permitem o decréscimo do spread aplicado. Um bom exemplo é a obtenção de cartões de crédito devido ao envolvimento com o banco.

3 - Fiador

Caso não reúna todas as condições necessárias a apresentação de um fiador poderá desbloquear a situação.

Em suma, é uma figura que se interpela em relação ao cumprimento das obrigações e responsabilidades de crédito caso o proponente não consiga assumir o seu devido cumprimento.

Poderá também ser relevante haver mais do que um proponente para o empréstimo.

4 - Loan to value (empréstimo de valor)

Este é um dos rácios mais importantes para a análise de risco. É um rácio financeiro onde o banco faz a relação do valor associado ao empréstimo. 

Atualmente, este rácio para a sua aprovação não deverá exceder os 80%. É nestas alturas que o valor da entrada inicial pode fazer toda a diferença. Ou seja, convém dar uma entrada inicial de pelo menos 20% do valor do imóvel para que seja aprovada pelo banco.

Em algumas situações, nomeadamente se o imóvel pertencer ao banco, o empréstimo poderá ascender aos 100% do valor do imóvel.

Como calcular: LTV = (valor do empréstimo / valor do imóvel)

Agora que já sabe alguns dos conceitos chave, está na hora de efetuar as simulações de crédito à habitação.

A maioria dos bancos e instituições financeiras têm à disposição um simulador de crédito habitação no próprio site e é um dos primeiros passos para se obter noção de valores.

Estes vão servir como termo de comparação entre as taxas de juro e valores praticados junto das várias instituições de crédito existentes.

Caso alguma simulação seja do seu agrado, poderá levar a mesma para a instituição financeira onde efetuou a simulação, de forma a que seja analisada e verificar assim, se consegue manter as condições que tanto pretende.

O Crédito Consolidado é operação que permite juntar todos os créditos num só. Pode, e deve, incluir todos os créditos pessoais, cartões de crédito, contas ordenado, crédito automóvel e se pretender também o crédito habitação. Pode ainda pedir algum financiamento extra. Passará a possuir uma única prestação, significativamente mais baixa do que a soma de todas as prestações anteriores. Em alguns caso pode ainda haver poupança no custo final do crédito. O Crédito Consolidado é o financiamento possibilitará o reequilíbrio do seu orçamento familiar. Tem como características principais: Não ser exigido qualquer tipo de garantia; Não tem normalmente Despesas de Liquidação ou Amortização Antecipada; Tem a possibilidade de obter um crédito pessoal agregado no consolidado; Liquidação dos créditos é feita pela entidade financiadora.
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